Nul doute qu’une maison n’est pas un actif liquide. Et ce n’est pas un investissement non plus puisqu’une maison coûte de l’argent (même quand elle est payée) et ne prend en général pas plus de valeur que l’inflation (elle maintient sa valeur à condition de l’entretenir).
Posséder une maison, c’est choisir un mode de vie. Certains diront « une qualité de vie ».
Au final, à chacun sa perspective.
Pour ma part, je trouve qu’une maison c’est très contraignant. Ça implique de grosses sommes, de grosses obligations, beaucoup de temps ou d’argent pour l’entretenir, parfois du stress quand on fait face à des problèmes complexes ou coûteux…
Une maison implique aussi sa responsabilité à long terme… En effet, selon le code civil, à moins de vendre sans garantie légale, on se doit de garantir la qualité de la maison qu’on n’a même pas construite… alors que le contracteur s’en lave en général les mains en utilisant un stratagème fort simple et extrêmement répandu qui est bien décrit dans cet article de Radio-Canada.
À moins d’être certain de s’établir à très long terme (genre forever) dans une maison en particulier, si c’était à refaire, moi j’y penserais à deux fois avant d’acheter une maison…
Il faut dire que j’y ai goûté question problèmes…
Une maison ça rend inflexible… difficile de dire ok go je pars demain vivre à Toronto ou à Tombouctou… il faut vendre tout ça, prendre un agent ou non, faire visiter, endurer les estis de visiteurs à marde qui gossent sur tout (genre t’a dépassé de deux millimètres au plafond avec ta peinture…)…
Tu ne sais pas si ça va se vendre, quand ça va se vendre, à combien ça va se vendre, si le nouvel acheteur ne commencera pas à te gosser après aux 5 minutes avec des menaces de poursuites pour vice caché ou autre…
Posséder une maison réduit clairement la liberté.
Si ta situation financière ne te permet pas de posséder 2 maisons en même temps, il faut alors que tu achètes la nouvelle conditionnel à la vente de la première, ce qui rend la négociation plus complexe et ton déménagement plus incertain…
Avec une maison en fardeau dans son bilan, on n’est pas libre comme l’air…
Il y a d’autres façon de régler son « problème » de logement et j’en viens à me dire qu’au final, louer est probablement une meilleure solution… ou sinon, posséder une maison mobile… malheureusement, le climat d’ici rend les choses moins simples que chez nos voisins du sud.
Je possède une maison depuis plus de 10 ans et pour ma part, je penche plus vers « prison » que vers « liberté »…
yan
J’ai travaillé en financement hypothécaire 10 ans et quand les gens me disaient « J’veux acheter, car ça va me coûter le même prix qu’un logement », je me disais dans ma tête, mon dieu que tu as rien comprit. Le monde regarde le montant de l’hypothèque et pas les frais autour. Perso, je vais probablement jamais acheté. Avoir 300 000$, tu achètes une maison, oui tu as pus de paiement à faire, mais tu as les taxes, les assurances, l’électricité, l’entretient… probablement 7 000$ à payer par année, voir plus.
J’aime bien mieux placé le 300 000$ dans un fonds indiciel qui rapporte en moyenne 7%… Ça donne 21 000$ par année. À 21 000$ tu peu avoir un méchant beau appartement, chauffé, éclairé, zéro entretient… et la journée que tu aimes pus ton quartier, tu déménages. Pas besoin de ce faire chier avec la vente d’une maison.
Le blogueur masqué
Yan, c’est ce que je n’arrete pas de repeter a ma femme. Mais elle veut une maison et a 21k tu ne peux pas louer une maison qui fait du sens (equivalente) dans la region de montreal… donc le 7k de plus faudrait le casquer dans la location probablement….
Le cout de l’appartement va augmenter avec l’inflation et pour la maison, elle risque de prendre en valeur en suivant l inflation alors que le 7k de depenses annuelles va augmenter aussi avec l’inflation.. donc au final, c’est peut-etre mieux « pomme pour pomme » d etre proprio dans notre contexte de marché si on veut louer la meme chose qu’on acheterait.. Mais la liberte d etre locataire a un cout i guess.
Autrefois on constatait de plus grands ecarts entre loyer et cout total d une maison mais les loyers ont vraiment augmenté… c est rendu terrible.
MartINVEST
Je suis d’accord avec le principe que notre maison ne soit pas un actif. Par définition, un actif doit générer un revenu. Par contre, notre habitation, si nous en sommes propriétaires, peut constituer un formidable outil pour acquérir de vrais actifs, immobiliers notamment. L’utilisation d’une marge de crédit hypothécaire pour l’achat d’immeubles locatifs est l’un des mécanismes les plus utilisés par les investisseurs immobiliers. C’est à mon sens un élément majeur qui fait pencher la balance en faveur des proprios… Utiliser l’argent des autres (de la banque dans ce cas-ci) pour acquérir des biens qui génèrent des revenus (liquidités, équité et capitalisation), c’est l’effet de levier à son meilleur.
Le blogueur masqué
MartInvest, oui.. peu de gens le font. Mais tu peux donner 300k de placement en garanti contre un pret aussi.. pas necessaire d avoir 300k d equite dans une maison ca peut etre en cpg…
MartINVEST
BM, pour donner 300K en garantie contre un prêt, il faut d’abord avoir accumuler la somme équivalente en placements « sonnants ».
Un proprio peut se servir de l’équité (donc d’une dette en devenir) sur sa maison en guise de garantie pour aller chercher une autre dette. Comme si ce n’était pas assez, l’intérêt payé sur la portion de dette sur marge servant à l’investissement (acquisition d’un immeuble locatif) est déductible d’impôts. Je précise que je n’encourage pas les gens à le faire sans d’abord s’informer/se former sur le sujet, mais c’est une formidable opportunité offerte à tous les proprios. Il ne faut pas se leurer, ce n’est pas un investissement passif par contre… Mais pour ceux qui ne veulent pas s’occuper eux-mêmes de biens locatifs supplémentaires (et des occupants…), vous pouvez utiliser votre équité, former un partenariat et soudainement ça devient un investissement passif…
Le blogueur masqué
oui, mais si tu as investi l’ecart complet (pas juste la differenxe en paiement hyp et loyer) entre louer et etre proprio (ecart est en train de disparaitre pour un nouveau venu dans le marche) a 7% dans le marche vs 2-3% dans l’immobilier residentiel tu as pu accumuler cette somme et la donner en garantie et deduire les interets de la meme facon. Probablement qu’encore moins de gens le font. Mais certains le font.
Quand a l’immobilier… c’est pas aussi rentable que bien des gens le pensent quand tu mets dans la balance le risque, le travail/temps que ca prend. Avec du levier vient de plus grand risques. Il y a des periodes ou il y a eu bcp de reprises dans le locatif. Quand ton ccd devient negatif et que ton capex explose… et que t’arrives au renouvellement d hyp tu peux faire face a un rappel du pret.
Si t’as achete un quadruplex a shawinigan en 2000 … t as surement perdu de l’argent a cause du capex…
Montreal ca a ete payant a cause de l’immigration, delaissement des regions par les gouvernements, politique pour densifier…
mais a bien des endroits au quebec l immobilier a ete un investissement pas si interessant.
trois rivieres et sherbrooke.qui sont en boom de construction depuis quelques annees ont ete historiquement des marchés difficiles… bcp de reprises mauvaises creances inoccupation
Et avec les taux de cap actuel, je pense que bien des nouveaux venus risquent de trouver l avenir decevant. Si les taux augmentent, si on tombe en recession, les taix de cap vont revenir aux normales, le ccd deja serre risque de tomber negatif et la linvestissement fait levier sur toi et t etrangle.
Les contracteurs de condo en arrachent a vendre leur condos dans bien des endroits et ne levent pas les phases subsequentes ou les convertissent en rental a 350k la porte… ca commence a faire cher la porte… on l a vu bcp a laval dans les dernieres annees… notamment
bref, ca ouvre la porte a une longue discussion 🙂
Reste qu’il est vrai qu’un individu qui a soldé son hyp et prend une marge pour investir peut utiliser la technique mapa pour rendre ses interets hyp deductibles (comme les americains) s’ils investissent l argent de la marge et ne polluent pas la marge.
Donc ton point est totalement valide. C’est juste pas un straight win
BarbeRiche
Les loyers ont vraiment augmenté mais le prix des maisons/immeubles aussi. Est-ce que l’écart s’est beaucoup réduit entre le coût d’un loyer et celui d’habiter une maison BM?
Même si l’écart de prix s’est réduit, la disponibilité des appartements, moindrement que tu as un ou des critères comme un RDC ou 3 chambres si tu as des enfants par exemple, ça vient peser dans la balance. Ça s’en vient compliquer de louer…même la régie du logement passe des annonces à la radio pour dire qu’avant de refuser une augmentation de votre proprio et décider de déménager, vous seriez mieux de voir si vous pouvez contester l’augmentation à cause de la pénurie des loyers.
PY McSween disait que dans les années 1990, il fallait que tu installes un bain tourbillon et donne deux mois de loyers pour attirer des locataires. Dans ce contexte, louer était probablement au moins plus simple et après avantageux économiquement, ça reste à débattre.
La flexibilité joue pour beaucoup dans ce genre de décision. Si tu es seul ou en couple, que tu peux te relocaliser facilement dans ton domaine ou que tu travailles de la maison, si tu n’as pas trop d’attaches familiales, amicales, c’est plus facile de profiter de l’arbitrage géographique.
Je pense qu’on va voir un certain exil de proprios des quartiers chauds de Montréal qui ont profiter de la hausse du prix de leur propriété. Je parlais avec un ami de Bromont et il dit qu’il voit beaucoup de jeunes familles venir se construire ou acheter des grosses cabanes dans son coin. Un d’eux avec un duplex dans Rosemont, ils ont décidé de vendre, empocher un 200-300k$+ d’équité et venir se faire construire une belle cabane sur laquelle ils leur reste une petite hypothèque gérable de 100k$ ou à peu près.
Je pourrais faire la même chose…notre situation d’emploi le permettrait mais changer mes enfants de garderie ou éventuellement d’école, le cercle d’amis que j’ai ici, qu’ils commencent à développer aussi, notre mode de vie, nos petites activités, bleh…ça me tente pas pentoute.
Dans ce contexte où je ne me vois pas bouger d’ici pendant un bon 10 ans+….et que notre loyer convient à notre famille, être proprio me parait sensé…mais ça vient avec des responsabilités et un certain stress ça je suis bien d’accord avec BM.
Faut éviter de glorifier le fait d’être proprio comme on entend souvent… et bien peser les pours et le contres selon chaque situation.
Le blogueur masqué
Barbe, tout est relatif il faut faire ses calculs. Mais mettons que tu veux acheter une maison recente a 350k dans les laurentides avec un cash down minimal et une hypotheque de 25 ans. Ca coute 1819$ par mois a 4%. ajoute 4000$ de taxes, 1.5% de la valeur en entretien… ca donne 31k$ ou 2600$ par mois. Check le marché… une maison neuve/recente qui vaut 350k ca se loue pas mal 2500+ par mois dans le meme secteur et ca court pas les rues..
Chaque marche et type de logement a ses ecarts. Il faut faire ses calculs. 🙂
Il y a des marches avec bcp de gratuites… depuis des annees.. gatineau notamment.
MartINVEST
BM, Ce n’est pas un secret, il y a du risque dans tout, d’où ma mise-en-garde: s’informer/ se former. Le marché est effectivement sujet à l’environnement externe, mais en immobilier nous avons un certain degré de contrôle sur la prise de valeur. Je ferais même une distinction entre la détention long terme d’immeubles locatifs et la spéculation (j’inclus la construction). C’est une forme d’entreprenariat en quelque sorte: pas fait pour tout le monde !
Personnellement, j’aime investir à long terme dans les deux type de possessions : la bourse et l’immobilier. Mes premiers investissements immobiliers sont à l’origine d’une bonne portion de mes actifs boursiers actuels, mais il y a aussi une part d’épargne sur salaire (± 15%). Tous ces actifs continuent de prendre de la valeur dans le temps et « travaillent » pour moi.
Je vois ça comme un niveau supplémentaire de diversification en terme de source de revenus et de gestion de risque.
Le blogueur masqué
C’est clair. L’immobilier cest une profession. Faut se former. Ceux qui font leurs devoirs font de l’argent. Ceux qui ne font pas leurs devoirs ont fait de l’argent dans les 15 dernieres annees grace a la conjoncture de marche meme en n ayant aucun plan. Le marché a bcp changé et les besoins en matiere de logement changent avec la demographie aussi. Il y a une demande pour le condo locatif a 1800$-2200$ par mois qui netait pas là il ny a pas longtemps par exemple et a bien des endroits les vieux immeubles se font cannibaliser par la nouvelle construction. A quebec le neuf cannibalise le neuf… on est rendu là..
bref, oui il faut se former, etudier son marché, comprendre ce qui drive les differentes populations… les retraites nont pas les meme besoins que les jeunes familles… et chaque projet immobilier est une business a reflechir et optimiser.
Il faut choisir des immeubles dans lesquels il y a de la valeur a liberer… scraper la buanderie faire un appart et poser des entrees laveuse secheuse par exemple…
Cool! c’est sur que ca amene une autre diversification. On peut l’avoir en detenant des parts de reits aussi.. mais sans avoir le controle sur les operations.
moi je travaille en immobilier depuis belle lurette, j’en ai vu de toutes les couleurs et je sais que ce nest pas pour moi. Ma job comble mon « besoin » de toucher a l immobilier ahah 🙂
Librocito
Je voudrais rajouter aussi les petits détails qui peuvent faire que le coût d’une maison revient plus cher que ce qu’on calcule. Moi je travaille à montréal et les.maisons ne sont pas achetable donc si je dois aller a l’extérieur pour baisser le prix et que au bout du compte ma voiture me.coute un autre 100$ par semaine sans compter les réparations. Ainsi que le temps perdu et le.fait que le temps supplémentaire est plus dur à faire vu la distance…. aussi on achete plus grand en general, plus de coût d’élevtricité et d’assurances. Personnellement je trouve que payer un condo à 1500$ de loyer par mois va me revenir au meme sur 20 ans que d acheter une maison à 300k. Et jai plus de flexibilité avec mon argent que je peux sortir sur un coup de tête et partir en voyage pendant 6 mois.
J’aimerais beaucoup avoir une maison mais je n’ai pas emvie de m’en occuper, j aime mieux passer des heures supplementaires au travail et payer quelqun pour le faire.
En passant je magasine un appart pour cet été et c est vraiment rendu cher en effet, un petit condo 3et demi en bas de 1300$ yen a pas beaucoup.
Le blogueur masqué
Librocito, c’est fou hein… pour une job, je te dirais que tu es mieux de changer souvent d’employeur dans biens des cas pour réussir à hausser ton salaire. Mais pour un appart… t’es mieux d’en trouver un pas cher et de ne plus bouger de là lol et d’avoir ta hausse de 1-2% par an…
Le prix des apparts a bondi en fou. Verdun est rendu hot, HOMA (me.fait rire ce nom là) est en train de se transformer aussi aussi… L’écart entre louer et acheter s’amenuise.
il faut dire que le prix des immeubles a bondi et pour arriver, il faut louer plus cher.
Quelque chose qui peut faire du sens c’est d’acheter un 10 logements et vivre dedans mais ca te fait un gros immeuble a entretenir et gerer….tu vis avec tes clients… et ca prend les reins solides, bcp d epargne et de valeur nette 😉
Je te souhaite de trouver quelque chose qui a de l’allure… ptete essayer de te faire céder un bail en cours de route au lieu de chercher des apparts vides que le proprio veut relouer plus cher.
Librocito
Cette derniere idée est bonne. Oui tu tombe pile avec ton article je suis vraiment dans le.dilemne depuis longtemps mais je me suis un peu résigné à louer un condo plus cher pour eviter de mobiliser mes econonomjes dans.un batiment et etre pris au même endroit pendant longtemps. Je ne peux pas veaiment changer de travail car j aime bien mon travail et jai de bonnes conditions qui seraient difficiles à trouver ailleurs. Je peux faire du temps supplémentaire comme je veux ou presque.
Peut être que si je tombe sur un deal exceptionnel pour un petit condo ou une maison je vais trouver que ca revient au même. Les logements ca m interessent pas en effet de m occupper des locataires.
Le blogueur masqué
Librocito, les condos.. le gouvernement a adopte une loi
https://www.journaldemontreal.com/2020/01/02/de-nouvelles-obligations-pour-les-proprietaires-de-condo
moi les condos… je trouve ca pire que d etre proprio d une maison car t’es proprio d un bloc qui coute des millions et tu dois gerer tes finances liees a ce bloc avec des inconnus qui peuvent en plus changer a tout moment.. beurk….
personne ne veut hausser les frais de condo, par le contracteur, pas ceux qui sont proprios et qui pensent a vendre, pas l’acheteur…. ultimememnt je pense que bcp sinon la majorite des fonds de prevoyance seront dans le rouge et ca se traduit ou se traduira par des cotisations speciales…. pas cool
Retraite101
Personnellement, je penche plus pour « prison » que « liberté ». C’est pour cela que nous avons coupé la poire en deux l’année dernière. Nous avons vendu notre maison « trophée » pour 405k$ et racheter une maison plutôt modeste des années 60 (mais Très bien entretenu) à 215k$ dans la même ville. Le pire est que, nous aimons beaucoup mieux la nouvelle (vielle) maison ainsi que son emplacement! L’hypothèque sera remboursée d’ici quelques années. De plus, les frais (taxes, entretiens, assurances, etc.) sont la moitié de la maison précédente. Bien heureux de notre choix.
Dans votre cas, je sais que c’est l’inverse. J’espère que ça va rendre ta femme plus heureuse 😛 Blague à part, est-ce que vous allez encore louer un terrain de camping cette année?
Le blogueur masqué
Retraite101, non pas de location de terrain de camping cette année… faut regler notre histoire de maison. Les maisons commencent a sortir là.. on va ben finir par trouver. Mais les maisons se vendent tellement vite. Les gens check rien.
On cherche dans le nord (Laurentides).
215k pour une maison, jsais pas dans quelle ville tu es mais ça ne courre pas les rues en banlieue de mtl, ni meme dans les laurentides 😀
La mienne se vendra ptete pour ce prix la a cause que je la vendrai sans garantie legale et que j’ai plein d’affaires a declarer, mais le drain est d origine, l’entree d eau aussi (on parle facile de 35k pour ça), j’ai de la pyrite (niveau faible dommages esthetiques … qui va rester la.. 27 a 40k l’enlever plus taxes..) , j’ai du stripper le sous sol car il avait isolé laine sur beton (moisissure sur tout le perimetre… ça c’est regle mais je n’ai pu de sous sol fini).
J’en veux pu de vieille chiotte lol une maison des annees 60, si t ouvres un mur de sous sol ou meme tu rez de chaussé sur le périmètre exterieur, tu vas ptete decouvrir la meme chose ou parfois c’est aussi dans le faux plancher au sous sol… y’avait pas de pare vapeur sous la dalle dans ces annees la, s’il y a des fissures ouvertes dans le beton par terre ou dans les murs, ca fait bcp d humidité et avec les années, de la moisissure.
bcp de sous sols ont ete mal finis dans les annees 70-80-90… malheureusement… ça l’air que c’est asses fréquent.
Chez moi, le toit et les fenetres sont faites, planchers, cuisine, cabanon, patio, cloture… mais le revetement va etre du et le sous sol est completement a refaire. bref, mes voisins vendent 280-300k. Moi jvais vendre un projet a finir lol ou, si on ne trouve rien d interessant, jvais le finir dans les prochains mois et essayer de vendre 250k
La prochaine j espere qu’elle aura de l entretien normal a faire pas gros problemes chiants.
J’peux te dire que ce genre de probleme là (moisissure, pyrite… voir de l’ocre ferreux) c’est pas quelque chose dont j’aime m occuper… paquet de trouble et de stress.
J’ai regarde bcp pour des maisons plus vieilles et moins cheres et quand je calcule les couts de remplacement des items, le risque lié à ce qu’il y a derriere les murs, au final ca revient au meme qu’une maison neuve/recente.
ça va vite les coûts.
Moi j’aimerais bcp louer, laisser le trouble aux autres. 🙂
Retraite101
Ayaye c’est vrai que ça fait une longue liste de choses à faire (ou déjà refaite) pour votre maison actuelle. Je comprends donc le stress que ça peut causer.
Dans notre cas, le sous-sol n’avait été fini que partiellement. On a déjà démoli le peu qui avait été fait au sous-sol et on va repartir à zéro. La bonne nouvelle c’est qu’il n’y a pas eu de surprise. Mais la reconstruction du sous-sol est un projet à long terme, car on a assez d’espace au r-d-c pour toute la famille incluant le 2e en cours de route (c’est un carré de 36×36 donc 1296 pc avec 3 c-à-c).
Le blogueur masqué
Content pour toi! 🙂
Tu sembles avoir trouvé un bon trade-off.