Bien des gens se posent cette ultime question : « Payer son hypothèque ou investir? ».
Malheureusement la réponse n’est pas si simple qu’il n’y paraît et dépend de nombreux facteurs dont plusieurs ne peuvent qu’être approximé grossièrement.
Voici les principaux facteurs qui vous aideront à déterminer si vous devriez investir ou rembourser votre hypothèque.
- de vos objectifs financiers
- de votre niveau de tolérance au risque
- votre capacité à éponger une hausse de taux
- du type d’hypothèque (sur immeuble locatif ou résidentiel)
- du taux de votre hypothèque
- du taux moyen anticipé pour toute la durée de votre amortissement
- du rendement espéré pour vos placements
Alors, devrais-je payer mon hypothèque ou investir?
Prenons le tout point par point.
#1 Vos objectifs financiers
Lorsque vient le temps de décider s’il vaut mieux payer son hypothèque ou investir, je pense que de considérer ses objectifs financiers dans leur ensemble, c’est de toute première importance.
La règle première lorsqu’on veut prendre sa retraite : ne pas avoir d’hypothèque!!!
Pourquoi? Parce qu’une hypothèque c’est un levier financier important… contre vous! Par exemple, 2% de hausse de taux pourrait faire augmenter vos paiements de 20%. Votre budget peut-il le tolérer?
Moi, je compte me retirer à 40-45 ans maximum grâce à mes revenus passifs de dividende. Il est donc clair que je dois me débarrasser de cette lourde charge sur mes épaules.
Sinon, il faudrait que mes investissements rapportent suffisamment de revenus passifs pour couvrir le coût mensuel de mon hypothèque. Le problème est que les revenus passifs, ça coûte cher… aller chercher 1000$ par mois en revenus passifs récurrents peut facilement coûter 345,000$ d’épargne!!!
#2 Votre niveau de tolérance au risque
Si vous êtes un pissou de l’investissement et que vous n’êtes pas capable d’investir dans autre chose que des certificats de pauvreté garantie (CPG), il est fort probable que vous devriez solder rapidement cette hypothèque, car au niveau rendement, il sera plus avantageux de vous débarrasser d’une dette ayant un taux plus élevé que le rendement de vos placements.
Par contre, un individu ayant une forte tolérance au risque a bien des chances de faire plus de rendement en investissant sont argent que le taux auquel il a signé son hypothèque.
#3 Votre capacité à éponger une hausse de taux
Vous avez une hypothèque de 250,000$ avec un taux à 2,5%? Votre paiement sans les taxes est de 1151$ par mois avec un amortissement de 25 ans. Au renouvellement, vous vous attendez à devoir signer à 4% parce que le gouvernement ne cesse d’augmenter les taux? Votre paiement passe soudainement à 1352$, 200$ de plus par mois! Ouch! Ça fesse dans le dash!
Si c’est votre cas, peut-être auriez-vous avantage à clencher votre hypothèque! Payer votre hypothèque ou investir deviendra une décision facile à prendre!
Moi, je profite des petits taux historiques pour me débarrasser de cette dette gênante.
#4 C’est une hypothèque sur un plex ou sur une unifamiliale?
Avec un plex, c’est-à-dire un actif au sens où je l’entends (à condition qu’il génère un cashflow positif), vous avez tout avantage à ce que votre hypothèque soit élevée.
Pourquoi? Parce que c’est fiscalement avantageux et parce que le rendement du capital immobilisé dans l’immeuble devient beaucoup plus élevé. En plus, en refinançant votre immeuble, vous pouvez en acheter un autre, puis un autre et un autre et un autre… la roue est alors partie!
Un plex, on garde ça hypothéqué! Pas au point de se mettre à risque advenant une hausse de taux ou de longues périodes de vacances, car le château de carte pourrait bien s’effondrer rapidement si votre cashflow devient négatif, mais règle générale, on essaie d’hypothéquer ça au maximum raisonnable.
Une maison unifamiliale par contre (que je considère un passif car le cashflow est et restera négatif pour toujours), je préfère ça non hypothéquée… sauf si l’hypothèque a servi à faire des investissement et qu’on a réussi à appliquer la Manoeuvre de Smith. (mise à part de l’argent).
Mais ça, c’est moi!
#5 Le taux de votre hypothèque
Si votre hypothèque vous égorge avec un taux élevé, si élevé que vous ne pourriez pas raisonnablement espérer obtenir un rendement supérieur en investissant, vous devriez rembourser cette hypothèque plutôt qu’investir.
Rembourser votre hypothèque ne comporte pas de risque d’investissement en plus… C’est une dette qui s’efface lentement mais sûrement. Tandis qu’investir comporte des risques importants… dont le risque de ne pas obtenir le rendement escompté!
#6 Le taux moyen anticipé pour la durée de votre hypothèque
Nous vivons une époque sans précédent dans l’histoire récente de l’humanité. Les taux d’intérêts sont au plancher… littéralement!
Il n’en a pas toujours été ainsi.
Par exemple, au début des années 80, votre hypothèque aurait probablement porté un taux d’intérêt avoisinant les 18%!!!
Comment savoir quels seront les taux dans 5 ans, 10 ans, 20 ans??
Si les taux risquent de vous coûter plus cher que le rendement de vos investissements, alors vaut mieux rembourser votre hypothèque. Mais, quel sera le rendement de vos investissements et quels seront les taux?
Je préfère pour ma part les valeurs sûres. Un tien vaut mieux que deux tu l’auras plus souvent qu’autrement.
Alors moi j’ai choisi de couper la poire en deux. J’accélère le remboursement de mon hypothèque et j’investis de grosses sommes d’argents.
#7 Le rendement espéré pour vos placements
Entre 2009 et 2017, il aurait probablement été beaucoup plus profitable d’investir votre argent dans un fonds indiciels du Nasdaq ou du S&P500 que de faire des remboursements anticipés sur votre hypothèque. Mais, qui pouvait savoir?
Nous avons vécu et nous vivons encore l’un des marchés bull les plus spectaculaires de l’histoire.
Mais, est-ce que ça sera la même chose de 2017 à 2027? Qui sait?
Reste que si vous êtes un investisseur capable d’en prendre, les chances demeurent quand même fortes que le rendement à long terme de vos investissements soit supérieur au coût des intérêts sur votre hypothèque.
Le problème, c’est que personne ne pourra vous le garantir. C’est donc une décision toute personnelle à prendre.
Conclusion
Décider entre payer son hypothèque ou investir demeure une décision difficile à quantifier. Il y a trop de facteurs imprévisibles surtout liés au rendement potentiels des investissements et aux taux hypothécaires futurs.
Je crois donc qu’il vaut mieux prendre cette décision en fonction de ses objectifs financiers, de son niveau de tolérance au risque et en fonction de sa capacité budgétaire à absorber de potentielles hausses de taux.
Par exemple, si vous n’avez aucune épargne retraite, il est fort probable que vous devriez privilégier le REER qui vous donnera un retour d’impôt à réinvestir immédiatement. Mais encore là… cela dépend de vos objectifs financiers, de votre âge, de votre tolérance au risque, de votre taux d’imposition actuel et de votre taux d’imposition projeté pour la retraire.
Le mieux, c’est donc de faire le point avec un planificateur financier professionnels qui pourrait vous aider à y voir plus clair en fonction de votre situation et de vos objectifs tous personnels.
Qu’en pensez-vous?
Librocito
Comme à ton habitude, un article fort pertinent.
Je loue un condo à 950$ par mois.. je me questionnais justement sur la pertinence de continuer à louer ou d acheter rwndu à ce prix… mes investissements tournent autour de 5%… mais dans les prochaines années on s attend à un bear market…. alors je me disais tant qua payer ce prix je devrais l acheter le foutu condo qui me couterait environ 1300 avec les taxes et tout…
C est compliqué comme question en effet et je ne sais pas si cela sera plus rentable… mais comme tu dis.. au moins c est une valeur sûre!!
Merci pour tes bons textes 😉
Le blogueur masqué
Librocito,
Il n’y a pas de réponses simples à ce genre de questions…
Être propriétaire vient avec de grandes responsabilités et ça nous rend moins flexible/mobile. Tu veux un emploi dans une autre ville ou province… tu dois vendre le condo…
Et ça c’est sans compter le fait que moi je ne suis pas chaud à être proprio d’un condo…
Paquet de troubles avec le syndicat de condo… marché de revente super lent et cannibalisé par le neuf etc.. en plus t’as aucun contrôle sur les dépenses d’entretien de l’immeuble et tu ne peux pas les faire toi même pour économiser de l’argent. Bref… Faut pas généraliser non plus mais moi je n’acheterai jamais de condo et tous les gens que j’ai connu qui ont acheté des condos ne veulent plus jamais etre proprio d’un condo.. ça m’en dit long lol
Cela étant dit, si tu fais les calculs, je doute qu’il y ait une grosse différence entre louer et acheter. En calculant les taxes municipales et scolaires qui augmentent chaque année, d’ici à ce que j’ai fini de payer mon hypotheque je vais avoir un loyer de 400$ par mois pour habiter chez moi en plus de tous les travaux d’entretien à m’occuper et a payer pour.
Etre proprio c’est un mode de vie.
Librocito
Merci pour ton commentaire… en effet… ce que tu dis me met encore plus de doutes… je paye un peu moins que l hypothéque mais je n ai aucun soucis et je suis totalement libre de mouvement….. cest tellement complexe comme question c est du cas par cas… il ny a pas de bonne réponse. Par contre jai commencé à regarder pour un chalet dans le nord.. encore une foid le probléme est l entretient… je préfère faire de l overtime et sous traiter que de passer le temps à le faire moi meme… je ne suis pas paresseux.. simplement pas confiant que je ferais une aussi bonne job qu un entrepreneur professionnel….
Bref je ne vais pas dormir ce soir hahaha……
Le blogueur masqué
Librocito,
Lol désolé.
Moi aussi j’ai voulu un chalet dans le nord. Mais en magasinant je me suis rendu rapidement compte que les chalets sont des maisons maintenant et vendues au même prix… pire si c est au bord d’un lac… dire que j’aurais pu acheter le chalet à mon grand pere pour 2500$ en 1997…
Après réflexion, j’ai décidé de louer des chalets a des endroits différents quand jai envie d aller dans le nord. Et puis eventuellement on s est achete une roulotte neuve et on va camper a differents endroits dans notre « maison » mobile. Moins cher qu’un chalet et j’aime bien la variete! 🙂
Librocito
Ouais bonne idée!! Mes parents louent chaque année et je vais en profiter là pour rien (juste 40$ de gaz haha) mon vieux mazda (3 2009) consomme comme un con mais jai déménagé près de mon travail maintenant alors il dort dans le garage la majorité du temps.
Mais je dois dire que je préfèrerais tout de même avoir mon propre chalet… je peux aller me ressourcer quand ça me tente rester la revenir ou juste dormir la semaine là bas si ça me tente… mais c est une énorme dépense… je peux me le permettre…. mais vraiment est ce que les bénéfices à long terme sont meilleurs que l investissement et la richesse??? Je crois que c est à chacun de répondre à ça… ya pas de bonne réponse
Le blogueur masqué
Librocito, comme tu le dis. Ça c’est des choix vraiment personnels.
Moi je ne suis pas fait pour la vie citadine. Le nord m’appelle. Mais tant que je travaille downtown, c’est juste trop loin de demenager la… alors la roulotte et location de chalet fait le travail pour l instant. Mais ce que j’ai commencé à faire, c’est de magasiner les secteurs pour voir où j’aimerais habiter.
Le mieux serait La Conception. J’adore ce coin… bcp de souvenir d’ados dans ce coin là aussi. Mais je dois penser aux enfants et il me faudra etre libre financierement pour aller vivre la car dans mon domaine (la finance)… ya pas grand chose.
Crevette nordique
Si c’était à refaire, je crois que je louerais un chalet au lieu de l’acheter. Quand tu l’achete tu passes tes vances à l’entretenir au lieu de profiter du lac et du bon temps 😉 Et çca coute assuréement moind cher le louer. Et pour les assurance souvent tu es obliger d’y aller une fois par mois ou meme semaine. Et apres tu ne peu pas changer de place alors si tu as des voisins fatiguant ou autre soucis avec la localisation, tu es pogné avec… Par contre, un deal comme tu dis a 2500$, la par exemple ca vaut la peine, quitte à le revendre à profit plus tard 😉
Le blogueur masqué
Crevette nordique,
Bien d’accord avec toi. Et avec un peu de recul, je dirais de même du spa et de la roulotte.
Quand t’as envie de relaxer au spa, paye 40$ pis va dans un endroit spécialisé! N’en achète pas un.
Quant à la roulotte, à moins d’être saisonnier (et retraité), je trouve que ça revient cher la journée au final… ça coûte une fortune en essence tirer ça, sans compter les paiements mensuels et les assurances.
Mr. Jack
De façon similaire, on regarde Mlle J. et moi pour traversers Canada et USA cet été. On aimerait parfois louer ou acheter un VR, style classe B (Safari Condo). Mais c’est cher. Chaque fois qu’on fait les calculs, on réalise que voyager avec une tente en auto, on loue des motels/hotels/condos/AirBnB, s’il fait beau ou pour être dans un parc naturel on couche en tente une fois par semaine, ça reviendrait bien moins cher et moins de troubles. Mais pour une raison X, on revient souvent à l’idée d’avoir notre camper pour trainer notre maison. Le dilemme chalet acheté vs loué revient constamment aussi.. on loue 1-2 fois par an. On est content d’essayer de nouveaux endroits et de ne pas avoir la responsabilité. Mais comme locateur, tu as un incitatif à ne pas louer trop souvent. Comme proprio, au contraire, tu as un incitatif à y aller souvent, quitte à ne rien faire d’autre et même si tu n’as pas tant envie. Pas évident de déterminer ce qui est mieux à la fin !
Le blogueur masqué
MrJack,
Au prix des chalets 150k-250k… disons.. (peut-être moins cher dans le coin de Qc) sans compter assurances, frais de chauffage et entretien, mettons que tu peux en louer quand même relativement souvent sans le trouble d’être proprio…
Un chalet c’est pour aller se ressourcer dans la forêt ou au bord de la mer, loin du quotidien… si ça devient plus de troubles qu’autre chose, ça devient un stress au lieu d’une source de calme.
À chacun ses choix. Moi je sais désormais que je ne veux pas de chalet… à moins de gagner quelques millions à la loterie et donc d etre assez riche pour confier l’entretien.
Crevette nordique
J’habite mon chalet environ 3 mois par année et même là je pense qu’à long terme j’aurais mieux fait de louer durant ces 3 mois de vacances annuels. Mais bon c’est notre seul hypotheque/dette et nous devrions finir de la payer dans 2.5 ans si on continue comme ça. C’est juste qu’à long terme, lorsque je quietterai mon emploi actuel (probablement max 9 ans) je ne sais pas si nous allons vouloir nous établir dans ce secteur à l’année (notre autre maison est fourni par mon employeur donc nous devrons déménager de maison et de ville) donc cela restera probablement un chalet 4 saisons. Il nous faudra soit se louer une maison ou acheter (si je rachete quelque chose un jour ce sera un plex…). Et idéalement nous voudrions à ce moment prendre une semi-retraite, c’est à dire que probablement je travaillerais a temps partiel (sois 2-3 jours semaines ou travailler intensif 1-2 semaines par mois, seulement pour garder mes compétences et pcq j’aime quand meme ma job en général, j’aime juste pas etre obliger de le faire à temps plein) et que mon conjoint travaillerait peut etre un peu à l’extérieur mais pas nécessairement (s’occuperait de notre jardin, entretien plex si nécessaire et enfants). En tout cas, c’est dur de prévoir l’avenir mais je trouve que l’immobilier ça nous oblige pas mal à rester à un endroit toute notre vie tout en coutant aussi cher qu’une location… Et oui moi aussi j’avais regardé un peu les roulottes un moment donné car certains dans ma familles ont ca comme loisir d’été et c’est jamais rentable je crois une roulotte à moins peut-etre de l’habiter à l’année et de ne pas avoir de maison 😉 J’aime mieux voyager et alterner camping – hotel comme dit Mr Jack, encore la tu es plus libre car avec ta roulotte tu es restreint à l’amérique seulement 😉
Mr. Jack
Les prix à Québec sont élevés aussi, y’a relativement peu de lacs de bonne taille à 100km donc à part un shack dans le bois, c’est 150k$ pour un trois saisons, une chambre, croulant, au bord d’une flaque artificielle avec un paysage qui a l’air d’une inondation. En fait, mon principal incitatif, c’est que jeune, j’ai passé mes vacances d’été et plusieurs Noël dans un chalet avec cousins et cousines et je pense que mon frère et moi on a un peu cette nostalgie (on achèterait ensemble, déjà ça divise les coûts et entretien par deux). Mais je sais très bien qu’il est facile d’idéaliser quelque chose et que dans la vraie vie, ça sera pas comme jadis.
Le blogueur masqué
MrJack,
Au fonds c est donc pas un chalet que tu veux mais revivre ces bons moments.. c’est pas toi qui avait écrit un article là dessus récemment?