Louer ou acheter? Une question plus personnelle que financière?

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Bien des gens se demandent s’il est préférable de louer un appartement ou d’acheter une maison.

Mais, préférable en quoi au juste?

Comme nous traitons ici de finance personnelle, explorons d’abord ce point.

Est-ce avantageux financièrement parlant?

Nous assumerons certaines choses ici.

D’abord, l’amortissement hypothécaire sera de 25 ans.

Le taux sera le taux afiché de la banque du Canada (4.8%) car sur le long terme c’est le taux qu’ils vont fort probablement payer en moyenne.

L’inflation est stable à 2%.

La croissance de la valeur de la maison, si entretenue, sera de 3% par an.

Supposons donc que Joey et Julie achètent une maison neuve à 275,000$ à Boisbriand.

Et supposons que dans une réalité alternative, Julie et Joey louent la même maison pour 1300$ (après quelques recherches je pense que c’est le minimum plausible).

Les taxes municipales et scolaire pour cette maison sont de 3500$ par an.

Comme Joey et Julie ne sont pas richissimes, ils donnent une mise de fonds minimale de 5%.

Ainsi, la première année, Joey et Julie ont des paiements de 1549.43$ par mois pour l’hypothèque plus 291.66$ pour les taxes pour un grand total de 1841,10$ alors que Julie & Joey paient 1350$.

Mais, la maison a beau être neuve, il faut commencer, en tant que propriétaire, à se bâtir une réserve pour l’entretien. On recommande 1.5% de la valeur de la maison chaque année, mais allons-y pour 1% qui est le minimum raisonnable, soit 2750$.

Tout à coup, les paiements de Joey & Julie viennent de passer à 2070,26$ par mois.

Au bout de 25 ans, Joey et Julie auront terminé de payer leur hypothèque. Comme ils l’auront bien entretenue, leur maison vaudra à peu près 576,000$ (3% de croissance par an).

Quant à leur coût de logement, il se résumera aux taxes municipales et scolaires et aux frais d’entretien (j’exclus volontairement chauffage et assurance).

L’inflation aura fait des ravages ici aussi et les taxes sont maintenant de 5740$ par an (je suis vraiment modeste ici… elles seront probablement bien plus élevées). Et, les coûts d’entretien seront de 5750$ par an.

Leur paiement mensuel qui continuera d’augmenter chaque année avec l’inflation sera de 958$ par mois environ.

Julie & Joey pendant ce temps auront vu leur loyer augmenter de 2% par an et celui-ci sera mainteant de 2215$ par mois.

Là vous vous dites, ouin… mais Julie et Joey ont 575,000$ d’équité dans une maison…

Oui, ils ont 575,000$ d’équité dans la maison. Mais, s’ils la vendent ils devront la relouer pour 2215$ par mois. Ne l’oublions pas.

Voyons maintenant combien il en a coûté à Joey et Julie pour accumuler 575,000$ d’équité et combien Julie & Joey ont payé en frais de location.

Joey & Julie

  • Hypothèque : 464,829$ plus la mise de fonds (13750$) et les frais de notaire (1500$) et taxes de bienvenue (+/- 4000).
  • Frais d’entretien : 106,020$
  • Taxes municipales et scolaires : 117,848$

Grand total : +/- 708,000$!!!

(Évidemment, les taux hypothécaire, l’inflation etc sont estimés)

Pourquoi je veux rembourser mon hypothèque d’ici 2020

Voyons maintenant les chiffres pour Julie et Joey

  • Frais de location : 545,468$

Le bilan

Une fois soustrait des coûts l’équité de la propriété, Joey et Julie ont eu des frais de logement de 133,000$ pendant que Julie et Joey ont eu des frais de logements de 545,468$.

Visiblement, acheter aura été plus payant que de louer, d’autant plus que les frais de logement de Julie et Joey sont maintenant de 2215$ par mois vs 958$ et que les deux seront soumis à la même inflation jusqu’à leur décès . Mais, est-ce la réalité?

Supposons maintenant que Julie et Joey ont été intelligent.

Aussi, pendant que Joey et Julie immobilisait l’essentiel de leurs ressources financières à payer et entretenir une maison, Julie & Joey auront décidé d’investir l’écart dans le S&P500 et d’obtenir ainsi un rendement à long terme de 7% composé sur le capital. (Depuis 1871 le S&P500 a rendu 9% par année)

Au bout de 25 ans, Julie & Joey auront 478,000$ en épargne.

Donc qui gagne?

Joey & Julie ont 576,000$ d’équité et des frais de logements de 958$/mois

Julie & Joey ont 478,000$ d’épargne et des frais de logement de 2215$ par mois.

La différence n’est pas énorme dans mon calcul. Évidemment, ce n’est qu’une hypothèse parmi tant d’autres et bien des facteurs ici pourraient faire basculer complètement les chiffres tels qu’un taux hypothécaire moyen plus haut ou plus bas, des vices cachés dans la maison qui engendrent des coûts exceptionnels, peut-être aussi que Julie & Joey auraient pu louer la maison pour moins cher et probablement que les taxes sur la maison de Joey & Julie dans 25 ans seront plus autour de 8000$-9000$ dollars! Et qui sait si le quartier ne se dégradera pas ou ne s’améliorera pas faisant passer la valeur de la maison à 1 million ou à 300,000$…

Et c’est un peu là où je veux en venir.

Personne ne connait le futur et si vous êtes intelligents et que vous investissez la différence entre le coût total d’acheter et entretenir une maison (on parle du coût total pas juste de l’hypothèque) et le coût de louer un logement, vous vous retrouverez probablement dans une situation financière similaire au final.

Quelles sont les raisons d’acheter?

Vous êtes chez vous!

Vous êtes le seul maître à bord (avec votre municipalité qui va venir vous interdire mille et une choses).

Vous n’avez pas l’impression de vivre chez quelqu’un.

Vous pouvez décorer à votre goût, abattre des murs, faire des rallonges, installer une deuxième salle de bain erc…

Vos frais de logements seront éventuellement inférieurs à celui qui loue à un moment de votre vie où vous pourriez bien en avoir besoin (la retraite).

D’un autre côté, celui qui loue et a investi la différence pourrait bien avoir suffisamment de capital pour payer la différence entre les frais de logements que vous avez et les siens.

Les désavantages d’être propriétaire

Si vous avez acheté une maison citron vous pourriez bien vous en mordre les doigts et y laisser votre avenir financier.

Entretenir une maison siphonne votre temps.

Sur le plan légal, vous restez responsable à vie des vices cachés de la maison.

En cas de perte d’emploi ou autre stress financier vos options sont moins évidentes. Il faudra peut-être vendre à un moment inopportun (pénalité hypothécaire, marché d’acheteurs etc…).

Les avantages d’être locataire

La mobilité surtout. Il suffit de céder le bail et on s’en va!

L’entretien et ses frais ne sont pas à votre charge (normalement).

Les désavantages

Vous pourriez avoir des litiges avec le propriétaire…

Vous pourriez potentiellement ne pas vous sentir réellement chez vous…

Conclusion

Il y a plus de risques et de restrictions à devenir propriétaire.

Avec plus de risques, vient aussi le potentiel d’accumuler une plus grande valeur nette.

Payer son hypothèque rapidement (comme moi) pourrait changer complètement la donne.

Le locataire qui n’investit pas la différence entre le coût supérieur d’une maison et le coût de son loyer se retrouvera probablement perdant financièrement sur le long terme.

Reste qu’acheter ou louer s’équivaut pas mal financièrement parlant et que la mobilité, les faibles responsabilités liées à la location en appelle plus d’un.

Qu’en pensez-vous? Préférez-vous louer ou acheter une propriété et pourquoi?

6 Comments

  1. Maxime

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