Prêts hypothécaires: l’étau se resserre

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Avec les bas taux d’intérêts persistants depuis les dernières années, nous sommes présentement à une époque charnière d’un point de vue de l’accessibilité à du financement à faible taux.

Pour de récents propriétaires immobiliers comme je le suis (2014), cela représente vraiment une chance, une grande opportunité, voire même jusqu’à un certain point, une bénédiction.

En contrepartie, bien évidemment, le prix des propriétés a grimpé en flèche, dans plusieurs régions, depuis le début des années 2000.  C’est également sans parler des impôts fonciers (taxes municipales et scolaires) qui ont explosées dans plusieurs municipalités du Québec et pourtant, trop souvent, en échange d’un service… similaire ou moindre (ordures aux deux semaines)!

Par ailleurs, les règles hypothécaires de qualification pour une hypothèque se sont progressivement resserrées sur le marché canadien depuis les deux dernières années afin de tenter de freiner la surchauffe dans certains gros marchés canadiens en ébullition comme Toronto et Vancouver.  Par contre, ces règles en vigueur à l’échelle nationale s’appliquent aussi pour des marchés beaucoup moins en effervescence comme des petites régions éloignées et des villages québécois relativement peu peuplés.

Certes, le prix médian des propriétés est souvent moins élevé, mais le bassin d’acheteurs potentiels l’est également.  D’ailleurs, à cet égard, ma prédiction à 2 sous est qu’avec le vieillissement de la population et la demande constante, voire croissante, pour des services de proximité (hôpital, pharmacie, épicerie, etc), on va peut-être un jour en venir à se retrouver avec beaucoup de chalets et de petites maisons à vendre pour une bouchée de pain à Saint-Creux ou à Saint-Glin-des-Meumeu.

Pour en revenir à mon histoire, ayant acheté en 2014, avec une mise de fond de 20% et sans assurance schl, je me suis dit que j’aurais la sainte paix!  Pour me rendre que finalement, avec les dernières règles, ce ne serait plus le cas sous peu.

En effet, à ce chapitre, le bureau du surintendant des institutions financières (BSIF), a décidé que dès le 1er janvier 2018, tous les acheteurs et propriétaires actuels renouvelant leur hypothèque devront se soumette au test de résistance afin de se qualifier pour une hypothèque selon les nouvelles règles.

Dans le cas d’un nouvel acheteur, le calcul du montant maximal pouvant être consenti sous forme d’hypothèque par une institution financière, se fait désormais avec le taux d’intérêt de référence du taux 5 ans fixe, présentement à 4,89% (même si vous avez un prêt plus bas consenti  à 3% ou 3.5% par exemple). C’est ce taux qui est utilisé par les institutions financières dans le calcul des ratios d’endettement abd (cible : – de 32%) et atd (cible : – de 40%) afin de déterminer votre capacité d’emprunt maximale.

Les autres variables considérées dans ces calculs sont notamment votre salaire brut, vos dettes personnelles (carte de crédit, prêt auto, marge de crédit, prêt étudiant, etc), le coût en électricité et chauffage (hydro), les taxes municipales et scolaires (impôt foncier), les frais de condo (si applicable) et les revenus de location (si applicable).

Le ratio abd se calcule comme suit : Capital + intérêts + taxes foncières + frais de chauffage + frais de condo (50%, si applicable) / revenus bruts + revenus de location (si applicable)

Le ratio atd se calcule comme suit : Capital + intérêts + taxes foncières + frais de chauffage + frais de condo (50%, si applicable) + autres dettes / revenus bruts + revenus de location (si applicable)

Si, tout comme moi, vous avez déjà une hypothèque, que vous êtes bientôt rendu au moment du renouvellement de celle-ci et que vous aviez mis 20% de mise de fond au départ, alors le calcul du montant maximal consenti sous forme de prêt hypothécaire se fera à partir du montant le plus élevé entre le taux préférentiel accordé (ex: 3%) + 2%, donc 5% au total, ou bien le taux de référence actuel du taux fixe 5 ans à 4,89%.

Lors du renouvellement hypothécaire, si vous ne vous qualifiez plus selon les nouvelles normes, votre institution financière ne vous jettera pas  » dehors  » à coup de pied au derrière et ne vous obligera pas à vendre votre résidence contre votre gré (avouez que l’image est forte), mais vous ne pourrez pas faire affaire avec aucune autre institution financière et la vôtre aura tout le loisir de vous imposer le taux de référence affiché plutôt que le taux préférentiel.  Outch!

Ainsi, concrètement, pour un proprio ayant un solde hypothécaire de 100 000$, avec un prêt hypothécaire à 5% au lieu de 3%, c’est 1332$ net qu’il paiera de plus par an pour ses versements hypothécaires (597$ par mois au lieu de 486$ par mois).

Pour quelqu’un ayant un solde hypothécaire de 200 000$, avec un prêt hypothécaire à 5% au lieu de 3%, c’est 2 700$ net qu’il paiera de plus par an pour ses versements hypothécaires (1209$ par mois au lieu de 984$/mois).

Donc, une augmentation de 2 points de pourcentage de votre taux d’intérêt représenterait ainsi une hausse de 19% de votre paiement hypothécaire!

Ça, je crois qu’il n’y a malheureusement pas assez de gens dans la population en général qui le réalisent.

En dollars absolus, après impôts, vous en conviendrez que ça représente quand même beaucoup d’argent de jeté par les fenêtres et qui pourrait être utilisé ailleurs, à bon escient, plutôt que pour enrichir votre banquier.

Afin d’arriver à passer le test de qualification obligatoire, si on pense être serré, vous pouvez agir sur plusieurs fronts soit en augmentant ou diminuant les différentes variables du calcul des ratios d’endettement.

Vous pouvez notamment :

  • Augmenter vos revenus salariés;
  • Louer une partie de votre résidence ou votre immeuble;
  • Réduire votre endettement (rembourser la marge hypothécaire, le prêt auto, la carte de crédit en priorisant le plus haut taux d’intérêt);
  • Effectuer des doubles versements afin de diminuer plus rapidement le solde de votre hypothèque avant le renouvellement;
  • Diminuer vos coûts d’électricité et de chauffage en prenant des mesures énergétiques (améliorer l’isolation de votre résidence, baisser les thermostat la nuit, utiliser davantage le poêle à bois)

Au final, toutes ces mesures vous permettront d’améliorer vos ratios d’endettement atd et abd et de passer plus facilement le fameux test de résistance.

Si vous avez des doutes, vous pouvez aussi demander à un conseiller hypothécaire de faire les calculs pour vous. Ça peut vous donner une opportunité de vous préparer à l’avance avant le prochain renouvellement et ainsi éviter de mauvaises surprises fort coûteuses.

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