Quoi faire avec l’argent immobilisé dans une maison?

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Depuis quelques années, j’ai compris (enfin) qu’il vallait mieux mettre mon argent au travail que de l’immobiliser dans des comptes à rendement faible ou nul.

Pourtant, nous sommes plusieurs à stationner l’essentiel de notre valeur nette dans un actif immobilier qui continuera de coûter de l’argent (taxes, entretien, chauffage) même bien après que notre hypothèque sera soldée. En fait, au rythme ou va l’inflation, il est probable que ça me coûte aussi cher en paiements mensuels que d’avoir une hypothèque si ça continue ainsi.

Juste en taxes et chauffage, j’en suis à au moins 500$ par mois. Si on ajoute à ça l’entretien… oufff… j’ai acheté une vieille maison sans penser que tout a une durée de vie et sans connaître le coût réel de remplacement des éléments constitutifs d’un bâtiment. Et il s’est adonné qu’à part du ménage et un peu de peinture, les anciens proprio n’avaient pas fait grand chose…

Les maisons ont beaucoup gagné en valeur durant la période 2004-2016 surtout sous l’effet de diverses mesures de stimulation du marché sous forme de produits hypothécaires détendus (amortissement de 40 ans, mise de fonds empruntée ou pas de mise de fonds, acheter sans preuve de revenu…). Mais, cette époque est révolue.

Le gouvernement a mis fin à ces pratiques qui n’avaient aucun sens et nous revoilà revenu dans une ère où la croissance du prix des maison devrait s’enligner avec l’inflation. Évidemment, il y aura des divergences. Certains quartiers continueront de croître plus rapidement. Et les maisons de grande valeur pourraient même voir de la déflation…

Et ça, c’est sans tenir compte de la démographie… En 2031, on estime qu’une personne sur quatre aura plus de 65 ans au Québec. Et ensuite, les choses s’accélèrent.

Combien de bungalows seront à vendre en même temps? Trouveront-t-ils preneur?

Quelles sont les solutions?

Une maison n’est pas un actif au sens « cashflow positif » du terme. Chaque mois, elle coûte de l’argent. Elle est par contre un actif à saisir pour un prêteur. Et elle est calculée comme un actif si vous voulez calculer votre valeur nette. Mais… et c’est là tout le problème, ce n’est pas un actif liquide.

Habiter un bungalow est d’abord et avant tout un choix de vie. Ça vient avec une qualité de vie, un mode de vie qui implique généralement d’avoir une voiture et de passer beaucoup de temps à faire (ou à payer quelqu’un pour le faire) de l’entretien régulier.

Avec une maison vient aussi toutes sortes d’autres dépenses. On doit s’acheter une tondeuse, du matériel de déneigement, des outils pour tailler les haies etc…

Si vous lisez un peu mes articles, vous vous rappelerez que le nerfs de la guerre en finance personnelle, ce n’est pas de courrir après les rabais de 50 cents à l’épicerie ou au magasin, c’est plutôt d’avoir une bonne gestion des trois principaux postes de dépense que sont : le logement, le transport, la nourriture.

Habiter en ville, près de son travail. Ne pas avoir de voiture car ce n’est plus nécessaire et manger des plats faits à la maison vous assure déjà une capacité plus grande à gérer vos finances personnelles de façon responsable.

Ainsi, la première chose qui pourrait être envisagée c’est de vendre cette satané maison et cette satané voiture et d’habiter comme locataire à distance de marche de son travail et de l’épicerie. Très efficace! Mais, faut vouloir…

Et moi, je ne peux m’y résoudre. J’ai été élevé avec le mode de vie d’un banlieusard et j’ai essayé le mode de vie « appartement » et je dois avouer que je n’étais pas heureux. J’aime trop bricoler…

Sinon, il faut contrôler le prix de la maison qu’on achète. Moi j’ai été raisonnable. J’ai payé 180,000$. Mais, je regrette souvent de ne pas avoir payé un peu plus cher et d’avoir acheté une maison qui avait besoin de moins de mises à jour.

Avoir une hypothèque de 400,000$ implique des coûts énormes en taxes, en chauffage souvent aussi ainsi qu’en entretien. Qui a réellement besoin d’une telle maison?

Et quand on rénove, il y a ce qu’on voit dans la magazines et ce qui est raisonnable de faire… Il ne faut pas se laisser emporter par la folie. Ce n’est qu’une maison après tout!

Acheter un plex est une solution qui devrait être envisagée mais à une seule condition : il faut payer le bon prix!

J’ai vu tellement de gens s’acheter des duplex et se retrouver à payer pour avoir un locataire. Le but d’acheter un duplex c’est qu’il vous aide à payer votre maison, pas le contraire.

Je m’explique. Vous pouvez vous acheter une maison unifamiliale à 275,000$ disons ou un duplex dans le même quartier à 450,000$. Le loyer est de 600$ par mois. Avec 5% de mise de fonds et le taux affiché à 4,8%, mon paiement est de 1306$/mois avec la maison et de 2527$ avec le duplex. Evidemment, les taxes sont aussi beaucoup plus élevées… On aura beau retrancher 600$ ou même 800$ de loyer… au mensuel ça coûte plus cher. J’appelle ça payer pour avoir un locataire.

Évidemment, moi ce qui m’intéresse c’est le cash flow, pas la valeur nette. D’autres calculs seraient nécessaires pour valider s’il est avantageux en terme d’accroissement de la valeur nette de faire cela, mais j’en doute.

Prends la différence et investis-la ailleurs et à mon avis tu t’en tireras mieux.

Par contre, les choses deviennent intéressantes lorsque le duplex coûte presque le même prix que la maison unifamiliale (bonne chance dans la région de Montréal pour en trouver un qui ne nécessite pas des centaines de milliers de dollars en travaux d’entretien pas faits). Car, dans l’exemple que je viens de présenter, si par exemple le duplex coûtait 300,000$, l’hypothèque serait de 1684$ par mois. Après avoir soustrait le loyer, le coût supplémentaire en taxes en entretien… il est alors possible que ça soit avantageux. Mais encore là… les coûts de remplacement de biens des aspects d’un tel bâtiment peuvent être surprenants (en commançant par la brique ouchhh).

Reste que d’habiter un plex comme propriétaire occupant peu s’avérer avantageux dans plusieurs cas. Il suffit de faire ses calculs. Mais ça implique de vouloir vivre à proximité de locataires…. et de leurs personnalités et problèmes. Il y a de bons locataires et il y a les sangsues!!

Moi… je ne suis pas un fan de ce mode de vie non plus…

Et si on achetait drastiquement moins cher?

Supposons que je pourrais m’acheter une maison à 75,000$ cash! En vendant la mienne qui sera libre d’hypothèque sous peu, je pourrais probablement dégager 150,000$ à 175,000$ d’argent immobile que je pourrais investir dans des actifs qui rapportent des revenus passifs.

On peut raisonnablement penser que je tirerais 5000$ par an en revenus initial de cet investissement.

D’ici 4 ans (le temps qu’il me faudra pour solder mon hypothèque), je devrais avoir environ 7,000$ en revenus de dividendes et environ 7000$ en revenus en ligne si la tendance se maintient. En ajoutant ces 5,000$, j’approche le 20,000$ en revenus passifs.

20,000$ à dépenser. Aucune dette et une maison claire d’hypothèque… Ça ressemble à une possibilité plausible… En plus, sur une telle maison, les taxes sont dérisoires…

Mais existe-t-il encore des maisons à 75000$ au Québec?

Il se trouve que oui… des milliers sont présentement à vendre. Bien sûr, il faut accepter d’aller vivre en région ou en milieu rural…

Je ne sais pas si j’ai envie d’aller vivre aussi « creux ». Avec le bébé, m’isoler dans le fin fond de la lande n’est peut-être pas une si bonne idée. Je veux qu’il puisse socialiser, jouer avec d’autres enfants…

Il est fort probable que je ne choisirai pas cette avenue pour cette raison. L’avenir est dans l’urbain… pas le rural. Mais, il est bon de savoir qu’elle existe.

Finalement, j’ai vu un de mes collègues blogueurs retirer de l’équité de sa marge hypothécaire (déductible aux USA et déductible d’impôts au Canada sous certaines conditions si on met en place la Smith maneuver) et l’investir dans des REITs et payer l’hypothèque avec les dividendes qui sont supérieurs au taux d’intérêt de l’hypothèque et permettent donc à la fois de rembourser capital et intérêts… Risqué, mais le gars a les moyens de prendre le risque.

J’ai pensé le faire à plus petite échelle que lui (il a mis 100,000$) mais mon expérience des REITs est mitigée pour l’instant.

Avez-vous d’autres solutions à proposer?

5 Comments

  1. Kimber
  2. Kimber
  3. Kimber

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