Pourquoi je veux rembourser mon hypothèque d’ici 2020

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Bien des gens considèrent que leur maison est un placement ou un fonds pour leurs vieux jours. Certains vont même jusqu’à profiter des taux historiquement bas pour acheter la maison de leur rêve, celle qu’ils n’auraient jamais pu se payer autrement et croire qu’ils deviendront riche grâce à ce « placement ».

Ils la paieront lentement, comme tout le monde, sur plusieurs décennies comme s’ils étaient locataires et vont même la refinancer à plusieurs reprises pour consolider des dettes de consommation afin de réduire leur paiement mensuel total au détriment de l’avenir.

Pour ma part, je m’inscris fortement à contre-courant de cette approche et mon objectif est plutôt de profiter des taux d’intérêt historiquement bas pour en finir une fois pour toute avec ce paiement qui met en péril mon avenir financier et qui m’agace drôlement car il accapare une part importante de mes revenus et repousse donc la date à laquelle j’atteindrai la liberté financière.

Une maison unifamiliale n’est pas un investissement!

Plusieurs ne seront pas d’accord avec moi ou encore seront déçus, pourtant une maison unifamiliale n’est pas un investissement, c’est une dépense, ça peut devenir un luxe et ça peut même devenir un risque financier.

Pourquoi? D’abord parce que ça ne rapporte pas d’argent et que ça bouffe une grande partie du revenu net. Ensuite, parce qu’une fois le coût d’acquisition, les frais d’entretien, le coût des rénovations, les frais légaux et de courtage, les frais faramineux d’intérêts qui s’accumulent, la taxe de bienvenue (droit de mutation) et les taxes annuelles soustraites du prix que vous obtiendrez en la vendant, il est fort probable que le rendement de votre soi-disant investissement ne soit pas plus élevé que le rendement de l’inflation sur la même période et ce à condition de l’avoir détenue suffisamment longtemps car à court terme, les chances que vous perdiez au change sont élevées, surtout si une pénalité hypothécaire doit être payée.

Je sais, vous allez me dire que vous connaissez quelqu’un qui a fait un juteux profit en vendant sa maison. Nous en connaissons tous. Mais ils ne sont pas la grande majorité et ont-ils réllement fait leurs calculs? Qu’en savons-nous vraiment? Les gens aiment bien embellir la réalité, surtout lorsqu’il s’agit de leur finance!

Pour mesurer le profit, il ne suffit pas de soustraire le prix d’achat du prix de vente, ni de soustraire le prix de vente du solde hypothécaire. Il faut plutôt tenir compte de l’inflation, des intérêts et des autres dépenses qui n’auraient pas été engagées durant la même période si nous avions été locataire.

Par exemple, une personne ayant acheté une maison à 200,000$ en 2005 et qui la vendrait 250,000$ en 2015 n’a pas fait 50,000$ de profit comme bien des gens le pensent sincèrement si elle avait une donné une mise de fonds de 5% et ainsi payé la prime d’assurance hypothécaire, souscrit une hypothèque à taux fixe 5 ans et un amortissement de 25 ans.

En effet, soustrayons d’abord l’inflation. 200,000$ à raison de 2% d’inflation par année jusqu’en 2015 donne 243,799$. Ainsi, déjà en soustrayant l’inflation, il ne nous reste que 6,000$ d’appréciation réelle en 10 ans. C’est le profit réel car ajusté au taux d’inflation votre 200,000$ vaudrait aujourd’hui ce montant et qu’il vous faut ce montant pour acheter aujourd’hui ce que vous auriez pu acheter il y a 10 ans pour 200,000$. Ça n’est donc pas du profit, c’est simplement le maintient de la valeur de votre maison à l’inflation.

Maintenant, soustrayons-y la taxe de bienvenue et les frais de démarrage (notaire) qui représentent normalement 1,5% du prix d’achat (3000$ ici) et il ne nous reste que 3000$ de soi-disant profit. Puis soustrayons les frais d’entretien d’au moins 1% de la valeur par an mais une personne prudente envisagerait davantage, ça nous donne 2000$ la première année plus 2040$, plus 2080$, plus 2122$, plus 2165$, plus 2208$, plus 2252$, plus 2297$, plus 2343$, plus 2390$, pour un total de 21,897$.

Nous sommes donc dans le rouge de 18,897$. Ajoutons 5% de frais de courtage pour l’agent d’immeuble, on doit alors encore soustraire 12,500$ et 700$ pour la quittance hypothécaire à la charge du vendeur. Le total de la perte monte à 32,097$. À cela je soustrairais aussi la prime d’assurance hypothécaire ajoutée au solde de l’hypothèque.

Maintant voyons voir si un loyer et le paiement mensuel de l’hypothèque aurait été équivalents. Pour une maison avec une hypothèque de 190,000$, amortie sur 25 ans et assortie d’un taux moyen à long terme de 5%, le paiement capital et intérêt est de 1107$ par mois, soit 132,000$ pour 10 ans. On peut raisonnablement penser que de louer une maison équivalente durant cette période aurait coûté sensiblement la même chose même en tenant compte de l’inflation. En effet, il y a dix ans ça aurait coûté moins de 1000$ par mois et aujourd’hui probablement plus que 1250$ par mois pour louer une telle maison. Ainsi, afin de simplifier le calcul, nous dirons que le coût aurait été sensiblement égal.

Reste donc les taxes municipales à ajouter à la perte car dans le prix de la location, le locataire n’a pas à assumer les taxes de la propriété normalement. Il est d’usage qu’elles soient à la charge du propriétaire. Pour une maison de 200,000$ achetée en 2005 et qui en vaudrait 250,000$ aujourd’hui, on peut raisonnablement compter 2800$ par an en taxes, en moyenne, soit 28,000$.

Nous en sommes donc avec une perte de 60,000$ plus la prime d’assurance hypothécaire. Bel investissement! Ainsi, pour avoir fait un profit réel en tenant compte de l’inflation, il aurait fallu que le propriétaire vende sa maison à plus de 315,000$ dans notre exemple!!! Pas évident…

Et puis, y a-t-il eu d’autres imprévus non couverts par le 1% de frais d’entretien que je vous ai fait calculer?

Si c’était une maison à revenus, ces dépenses seraient soustraites des revenus de la maison et, espérons-le, le solde annuel serait positif en plus de vous permettre d’engranger de la plus value. Mais comme c’est vous qui payez, c’est une dépense.

Certains investisseurs immobiliers brillants achètent des immeubles â logements multiples afin d’y habiter à peu de frais ou même gratuitement car les loyers des autres appartements couvrent les dépenses totales. Bien sûr, pour y arriver ils ont généralement du injecter une mise de fonds importante au départ mais, cela leur permet de sauver 12 à 15,000$ net en dépense de logement par an… Vivre avec des locataires, c’est toutefois un mode de vie particulier et un qui ne m’intéresse pas!

Un risque financier?

Acheter une maison n’est pas sans risque. D’abord, il y a tous les vices, cachés ou non (contamination de sol, pyrite, pyrotite, moisissure, problème de sol, champignons etc…) qui peuvent coûter chers en frais d’avocat ou de réfection.

Ensuite, il faut savoir qu’on reste légalement responsable pour toujours des vices d’une propriété même s’ils nous étaient inconnus et donc sujet à poursuite après la vente pour toujours… pas très agréable non?!

Puis, il y a tous les frais d’entretien qui souvent, auront été sous-estimés lors de l’achat car bien des vendeurs sont maîtres dans l’art du home staging (lire patchage cheap dans le but de rendre la réalité plus belle que nature pour faire un profit rapide).

Finalement, il y a tous les risques liés aux hausses de coûts que l’on ne contrôle pas comme les taxes foncières qui, ces dernières années, se sont mises à augmenter beaucoup plus rapidement que l’inflation et aussi les hausses de taux hypothécaire qui sont à envisager au cours des prochaines années.

Hausse du taux hypothécaire égal levier financier en votre défaveur

Ce qu’il faut comprendre avec les taux hypothécaires c’est qu’ils agissent comme un levier sur les paiements que vous aurez à faire. Ainsi, une hausse de 2% du taux d’intérêt sur votre solde hypothécaire ne vous donnera pas une hausse de 2% sur votre paiement car un levier s’installe en votre défaveur et votre hausse sera alors bien plus dramatique.

Prenons un exemple. Vous avez présentement un solde de 200,000$ et votre taux est à 3% avec un amortissement restant de 20 ans et vous devez renouveller votre hypothèque pour 5 ans le mois prochain alors que les taux actuels sont rendus à 5%, une hausse donc de 2% du taux d’intérêt.

Si vous aviez pu renouveller à 3%, votre paiement aurait été à 1107$ mais avec ce nouveau taux il passera à 1314$, soit une hausse de 207$ ou 19%!!! Ça fait tout un trou dans le budget surtout si votre salaire n’a pas augmenté aussi rapidement ces dernières années!

Ne croyez pas que les taux ne remonteront pas à 5% ou plus. Tôt ou tard ça arrivera et il faudra faire avec. Un acheteur prudent devrait se donner de la marge de manoeuvre s’il ne veut pas se sentir coincé.

Au cours des dernières années le gouvernement a pris de nombreuses mesures afin d’éviter un crash catastrophique notamment en réduisant l’amortissement maximal permis à 25 ans ou en ne permettant plus de refinancement au-delà de 80% de la valeur marchande de votre propriété. Selon moi, toutes ces mesures ont été prises en anticipant une future hausse des taux hypothécaires. L’avenir nous le dira…

Personne ne connaît l’avenir… mais

On ne peut jamais tout contrôler. Certaines choses échapperont toujours à notre contrôle quoi que l’on y fasse.

Voilà pourquoi selon moi, il est primordial d’au moins tenter de contrôler ce que l’on sait pouvoir contrôler.

Ce qui est en mon pouvoir, c’est de contrôler le prix que je veux payer pour me loger, le montant de ma mise de fonds et de mon hypothèque, son amortissement… Mais pas son taux futur à moins de prendre un terme très long (et souvent assorti de restrictions épouvantables ainsi que de pénalités immenses).

Ainsi, comme j’ai compris qu’une maison unifamiliale n’est pas un investissement, mais une dépense, que cette dépense peut fortement augmenter en dehors de mon contrôle à cause des fluctuations de taux d’intérêts futurs et que mon objectif est d’atteindre la retraite jeune, pour moi chercher à éliminer le plus rapidement possible une telle dépense n’est que logique.

Il pourrait en être différent pour vous…

Pourquoi ne pas investir davantage et payer le minimum sur l’hypothèque

Ce qui est bien dans le fait de tenir ce blog c’est que ça me force à réfléchir et à remettre en question mes stratégies.

Je me suis souvent fait poser cette question et j’avoue ne pas détenir de réponse providentielle. C’est plutôt une réponse personnelle basée sur une vision que j’ai de mon futur et sur ma personnalité.

Ce que je cherche à atteindre dans ma vie c’est la liberté et la flexibilité. Toutefois, je veux aussi pouvoir offrir une vie « normale » et un bon cadre de vie à mes enfants et ainsi, une maison unifamiliale est donc importante pour eux, mais aussi pour moi qui adore le travail manuel et qui a donc besoin d’espace pour travailler à mes projets. Je ne me vois pas vivre en appartement.

Une grande part de ma stratégie est donc basée sur ces objectifs. Avec moins de dettes ou pas de dettes du tout, je pourrais profiter de la liberté de choisir un emploi moins stressant et probablement moins rémunérateur et de ne pas attendre l’âge de 45 ans pour changer ma vie. J’ai fixé cette date butoir mais qui sait…

Je pourrais choisir de ne travailler qu’à temps partiel ou même de retourner à l’école et changer de domaine si je le voulais. Ne plus avoir de dettes personnelle et hypothécaire peut m’offrir cette flexibilité et celle-ci, je l’atteindrai en 2020, à 39 ans.

Et puis, rappelons-nous que pour atteindre la liberté financière jeune, on peut agir sur deux aspects : hausser ses revenus et réduire ses dépenses.

Bâtir des revenus passifs prend beaucoup de temps comme vous pouvez le constater si vous lisez mon blog. En 12 ans, j’espère avoir réussi à me bâtir une source de revenus de dividendes d’au moins 15,000$ par an (en croissance) et, je l’espère, à me bâtir simultanément 15,000$ par an en revenus semi-passifs en ligne.

J’aimerais faire mieux, mais il me faudrait déployer immensément de capital et j’en déploie déjà beaucoup.

Ainsi, faire croître ses revenus passifs n’est pas une mince affaire. Faire croître ses revenus de salarié n’est pas évident non plus. Les promotions viennent souvent avec plus de stress, plus d’heures de travail, plus d’impôt et ça finit par devenir contre-productif. En plus, la compétition devient de plus en plus féroce à mesure qu’on gravit les échelons.

Par contre, réduire ses dépenses est beaucoup plus facile… en théorie… Car il faut apprendre à se dompter et à agir à contre-courant de la société de consommation dans laquelle on a été élevé.

Rappelons-nous que pour atteindre la liberté financière, il faut que 100% des dépenses soient couvertes par les revenus, que ces revenus soient au moins indexés à l’inflation, sinon en croissance plus rapide que l’inflation et idéalement, il faudrait aussi se garder une marge de manoeuvre pour les imprévus afin d’éviter de gruger dans le capital.

Ainsi, une personne ayant moins de dépenses pourra, à épargnes égales, atteindre la liberté financière plus rapidement.

Je pourrais donc bien sûr payer moins sur mon hypothèque et investir la différence. Au lieu de 15,000$ de revenus à 45 ans j’aurais peut-être 20 ou 25,000$ de revenus bruts. Mais j’aurais encore une charge hypothécaire mensuelle imposante de plus de 1200 ou 1300$ par mois pendant plusieurs années et ça me stresserait de quitter mon emploi avec un tel paiement en plus de revenir au même à court terme. Je n’aurais pas plus de revenus disponibles après la dépense hypothécaire.

De plus, pour arriver à mon objectif, j’ai calculé devoir épargner au moins 16,000$ par an. Mais une fois mon hypothèque entièrement remboursée, il est fort probable que je puisse presque doubler la mise jusqu’à mes 45 ans et donc augmenter mes revenus de dividende de beaucoup!

Et puis, comme je n’ai aucune idée de jusqu’où monteront les taux d’intérêt hypothécaires, il est difficile de calculer quelle serait la meilleure solution.

Je préfère donc contrôler ce que je peux contrôler! Je vais rembourser mon hypothèque rapidement.

Finalement, l’argent remboursée sur mon hypothèque n’est pas perdue. À tout moment, je pourrais m’en servir, moyennant un faible taux d’intérêt, pour investir dans des titres versant un dividende en croissance et c’est peut-être ce que je ferai lors du prochain crash boursier… C’est ainsi que bien des gens sont devenus riches. En achetant lorsque les prix des titres sont au plus bas!

Au final les deux approches se valent j’imagine. Je me sens simplement plus à l’aise d’éliminer cette dette qui m’enferme dans une cage aux barreaux dorés mieux que le meilleur des geoliers afin de me donner des possibilités que je n’aurais pas autrement car bien que mon objectif est d’atteindre la liberté financière pour mes 45 ans, je dois avouer que j’ai de plus en plus envie de pouvoir modifier ma routine plus tôt…

Un de mes amis-blogueur a quitté son emploi l’an dernier après 4 ans de travail et d’épargne acharnés. Il n’est pas le seul à y être arrivé. Il vit désormais de ses activités en ligne et j’avoue l’envier.

Il ne dépend plus de personne et gagne même davantage qu’il ne gagnait avant car il est son propre maître et s’adonne à sa passion.

Alors qui sait ce que l’avenir me réserve?

La seule chose que je sais c’est que je sème partout autour de moi pour un jour goûter à un avenir meilleur!

Et vous, que faites-vous pour améliorer votre futur?

Image courtesy of Renjith Krishnan at FreeDigitalPhotos.net

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